Tänään vieraskynän on kirjoittanut konsultti ja yrittäjä Antton Rönnholm.
Suomi ei ole ainoa maa, jossa kuntavaalikuume on korkeimmillaan. Monimutkaisesta hallinnostaan tunnetussa Belgiassa vaalit järjestetään vain pari viikkoa ennen Suomea. Itse en ole vielä perehtynyt luukkuuni kolahtaneisiin mainoksiin kovin tarkasti, koska minusta niissä käsitellään joka korttelin liikkennemerkit ja katukivet erikseen. Tämä taas johtuu siitä, että Brysselin alueen reilu miljoona asukasta asuvat 19 kunnassa, joiden toimivaltuudet ovat paljon Suomea rajatummat. Näin asiat ovat toki ”ihmisen kokoisia” ja niihin on jokaisen helppo ottaa kantaa, mutta suuremmat kysymykset tuntuvat monesti jäävän rempalleen. Ja jäävätkin, täältä katsottuna suomalainen kunta toimii keskimäärin kuin kello.
Yhdessä asiassa Bryssel kuitenkin erottuu edukseen: kaupunki on tunnettu edullisista asumiskustannuksistaan. Vuokraaminen edelleen huomattavasti edullisempaa kuin melkein missä tahansa toisessa läntisen Euroopan pääkaupungissa ja Brysselissä 60 prosenttia kotitalouksista asuu vuokralla. Yksi syy asuntojen edullisuuteen on epäilemättä asunnon vuokratulojen verovapaus: vuokranantaja ei maksa asuntonsa vuokratuloista veroa. Verovapauden uskotaankin siirtyvän ainakin osittain suoraan vuokralaiselle ja vuokrien edullisuus taas on syy siihen, minkä takia monet ihmiset eivät osta asuntoa.
Mutta myös julkisella asuntotuotannolla on oma roolinsa. Brysselin pääkaupunkialueella SLRB’s (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale) kokoaa 33 julkista asuntoyhtiötä tuottamaan sosiaalista asumista ja toimittaa niille rahoituksen uudisrakentamista ja korjausrakentamista varten. Näillä firmoilla on velvollisuus rakentaa uusia ja ylläpitää omistamiaan 39000 asuntoa Brysselin alueella, tämä on yli 8% kaikista asunnoista.
Miksei kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ole tarpeeksi?
Suomessa asumisen ongelmat ovat erityisen suuria pääkaupunkiseudulla, jossa vuokra-asuntoja ei ole ja omistusasuntojen hinnat ovat karanneet normaalin palkansaajan ulottumattomiin. Vuokra-asuntojen saatavuuteen on perinteisesti pyritty vaikuttamaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) takaamalla asuntorakentamisella, jossa valtio takaa rakennuttajalle lainan, mutta vastineeksi säätelee vuokratason.
Kaava laahaa
Ara-hankkeiden hitaan ja huonon toteutumisen syyksi esitetty kaavoituksen hitautta. Kaavojen käsittely vuonna 2007 tehdyn selvityksen mukaan kestää keskimäärin 10,3 kuukautta. Vaihtelut eri kunnissa ovat suuria. Hitain selvityksessä oli Espoo, jossa kaavojen käsittely kesti 23,7 kuukautta, mutta 60 prosenttia kaavoista on toteuttamiskelpoisia alle vuodessa. Valitukset sen sijaan voivat aiheuttaa paljon pidemmän viivästyksen. Ainoastaan kaupunkisuunnittelun ongelmista ei siis ole kyse. Helsingissä kaavatuotanto on ehtynyt kahden viime vuoden aikana ja kaavoitettu rakentamaton tonttireservi jää noin neljäsosan tavoitetasosta.
Suomessa sosiaalisten vuokra-asuntojen vuokraustoiminnan suurin toimijaryhmä ovat kunnalliset 1100 vuokrataloyhtiötä joiden asuntojen lukumäärä vaihtelee muutamasta kymmenestä asunnosta yli 10 000 asuntoon. Näiden omistuksessa on yhteensä n. 260 000 arava-vuokra-asuntoa yhteensä noin 440 000 ARA-asunnosta. Helsingissä ara-rahoitteisia vuokra-asuntoja on reilu viidesosa asuntokannasta, mutta niiden rakentamisessa on jääty viimeiset vuodet 10-50 prosenttia asetetusta tavoitteesta. Suhde on sama koko metropolialueen valmistuneiden asuntojen ja 12500 asunnon tavoitteen välillä.
Hampaaton kunta
Kaavoituksen muodossa tulevan poliittiisen ohjauksen sijaan talouden perusrakenne määrittelee tässäkin asiassa: Julkisen talouden velka on tällä hetkellä kuntasektorin kuumin peruna ja näin ollen se sanelee kuntien halun ja kyvyn tukea asuntotuotantoa. Koska vuokrataloyhtiön tase lasketaan kunnan konsernivelkaan, on suurien investointien tekeminen mahdotonta ja olemassa olevistakin on pyrkimys päästä eroon. Omaa rakennustoimintaa hillitsee myös kuntien vuodesta 2003 perimä kehittämiskorvausmaksu eli rakennusoikeusmaksu, jossa kunta pääsee osalliseksi kaavoituksen yksityiselle tontille tuomasta arvonnoususta. Näin kunta ei enää aktiivisesti hanki raakamaata itselleen, jota voisi käyttää esimerkiksi vuokra-asuntotuotantoon vaan kaavoittaa kernaasti yksityisten tontteja. Kannustin tehdä tontteja korkealla tehokkuudella on epäilemättä hyvä, mutta se on de facto johtanut kunnan kaavoitusmonopolin murenemiseen. Puhdas markkinamekanismi on tuottanut tulosta, mutta vain markkinolden yhdelle osapuolelle, omistajille. Tonttipulaan asuntoministeri Kiuru on esittänyt aktiivisempaa kuntien maapolitiikkaa, täydennysrakentamista ja rakentamattoman rakennusmaan kiinteistöveron alarajan nostoa. Hyvä niin.
Entä loput Ara-asunnot, mikseivät niitä omistavat rakenna lisää?
Kuntien yhtiöiden lisäksi ara-vuokra-asuntoja tuottavat ja hallitsevat yleishyödyllisiksi yhteisöiksi nimitetyt yhteisöt, jotka omistavat noin 30 prosenttia ara-kannasta, yhteensä 155 000 asuntoa. Vuokra-asuntoja omistavien yhteisöjen kannalta keskeisin kysymys on pääoman käytön tehokkuudesta: pääomalle on haettava tuottoa. Asuntokantoihin on sidottu valtavia pääomia, mutta niistä ei voitonjakorajoitteen takia ei saa omaisuuden arvoon verrattuna riittävää tuottoa. Tämä lisää huomattavasti omistajan kiusausta myydä. Meneillään onkin hiljainen kasaantuminen, jossa ara-asuntoja hallitseville kunnille ja muille julkisyhteisöille tulee kannattavaksi myydä sääntelystä vapautuvat asunnot entistä suuremmille yksiköille. Nämä joko myyvät asunnot eteenpäin lopulta kansainvälisille sijoittajille kuten terveydenhuoltobisneksessä on käynyt tai jatkavat vuokraustoimintaa. Mutta tuskin jatkavat kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista. Se ei vaan kannata.
Markkinat kun mahdollista, valtio kun välttämätöntä
Asuntoministeri Krista Kiuru kritisoi, että yleishyödyllisten toimijoiden välinen kilpailu pääkaupunkiseudun kohtuuhintaisessa asuntotuotannossa heikkoa. Kiuru ehdotti, että valtion hallitsema Kruunuasunnot, jolla on noin 3000 vuokra-asuntoa 27 paikkakunnalla ryhtyisi rakennuttamaan valtion tukemaa asuntotuotantoa. Vaihtoehtoisesti Helsingin asuntotuotantotoimistosta luodaan seudullinen toimija tai seudun kunnat tai kunnat ja valtio perustavat yhteisen toimijan. Idea on erinomainen, mutta onko se poliittisesti saavutettavissa? Hallituksen oikea laita ei ole aiheesta innoissaan ja nykyisessä taloustilanteessa valtion vastuiden kasvattaminen on yhtä hankalaa kuin kuntasektorilla. Kiurun mukaan asumisen kohtuuhintaisuutta on edistettävä uudistuotannon lisäksi jo olemassa olevassa asuntokannassa. Tämä on hyvä tavoite, mutta ongelmallista sillä valtion tarjoamien ara-lainojen korot ovat ylittäneet useassa tapauksessa markkinoilta saatavan rahan hinnan ja nämä korkokulut on siirrettävä vuokralaiselle.
Rakennusliikkeet ja privaattisijoittajat näkisivät mieluusti ratkaisuna ns. Välimallin lisääntyvän käytön. Välimallissa rakennusliike tarvitsee vain 10 prosenttia omaa rahaa ja loppu tulee valtion takauksena. Tähän ei liity vuokrasäännöstelyä ja jo viiden vuoden jälkeen maksamalla velat rajoitukset purkautuvat ja menetelmällä tuotetut asunnot saa myydä vapaasti markkinoille. Mallilla syntyi 2009 ja 2010 aikana yli 7500 asuntoa ja se on epäilemättä hyvä stimuloimaan rakennusteollisuuden työllisyyttä, mutta tuottaa lähinnä paremmille paikoille helposti kaupaksi meneviä asuntoja, joiden elinkaari vuokramarkkinoilla on lyhyt. Jos sitä halutaan käyttää enemmän, tulisi oman pääoman vaatimusta nostaa ja säännöstelyaika tuplata. Ja miksei sijoittajiakin voisi valikoida yleishyödyllisyysperiaatteella?
Jos otsikossa lainattu Saksan sosialidemokraattien ohjenuora 70-luvulta ei tunnu antavan vastausta, on ratkaisua etsittävä sieltä välistä.
”In between”
Ratkaisua voisikin hakea kokonaan julkisen ja täysin rakenneusliikkeiden varaan perustuvan mallin sijaan yleishyödyllisten yhteisöjen toiminnasta: Ensinnäkin valtion ei pidä periä ara-lainoista markkinakorkoja korkeampia korkoja. Toiseksi, yleishyödylliset yhteisöt vapautetaan kokonaan voitonjakorajoitteesta, mutta velvoitetaan sijoittamaan tietty osa, esimerkiksi puolet, voitosta takaisin uusien asuntojen rakentamiseen niin että vuokra-asuntokanta kasvaa. Tällöin ne voivat tulouttaa esimerksiksi kuntaomistajiensa pääomalle kohtuullisen tuoton ja kannustin luopua sijoituksista vähenee eikä rakentaminen ei pysähdy. Näin markkinoille saattaa tulla myös uusia toimijoita, ministeri Kiurun peräänkuuluttamaa kilpailua ja kasaantuminen pysähtyy.
ARA – Suomen Fannie Mae ja Freddie Mac?
Jos yrityselämässä eletään kvartaalien mukaan, kunnat ja valtio ovat osaltaan ajautuneet vuosittaisitalouteen, jossa niiden tuloskuntoa ja vastuita mitataan jokaisen talousarvion yhteydessä. Lisävelkaa on vaikea ottaa ilman suoria vaikutuksia lainahoitokuluihin tai siitä vastuun kantavien ottavien poliittiseen pääomaan. Ehkä asuntolainoja voisikin myydä markkinoille ameriikan tyyliin, mutta tarkemmalla seulalla, pienemmällä riskillä ja ilman finannssikriisin laukaissutta ketjutusta. Nämä sijoitukset sopisivat esimerksi työeläkeyhtiöden sijoitussalkkuihin.
[AR1]Turha kpl?
2 Comments on "Yrittäjän vieraskynä: So viel Markt wie möglich, so viel Staat wie nötig"
Antton
23.9.2012Ai niin jutussa lainatut luvut ja paljon lisätietoa löytyvät Syrjäsen ARA-raportista: http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=418751&lan=FI
ja 19.9. pidetyistä esityksistä liittyen metropolialueen asuntotilanteeseen:
http://www.ymparisto.fi/default.asp?contentid=412638&lan=fi&clan=fi
Julian
10.4.2013On another call topamax cost with insurance Environment for · Core learning outcomes Collaborate with student to develop achievable goals, consistent with UNC- Philosophies, goals and resources of the preceptor and practice Students goals and level of de velopment Direct attention to learning opportunities Give students the tools needed for success Orient student to facilities, people, resources and schedules Be accessible and attentive to student Provide back-up when you are not available Model appropriate / desired behaviors Courteous, respectful interactions with student and others Commitment and accountability (to practice, student) Effective time and task management Respect for students goals